La subrogación hipotecaria —es decir, cambiar tu hipoteca de banco para obtener mejores condiciones— sigue siendo una herramienta muy útil en 2025. Pero ojo: aunque puede suponer un importante ahorro en intereses, también acarrea gastos y comisiones que conviene conocer antes de embarcarse en el proceso.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
Una subrogación hipotecaria permite que cambies de entidad financiera (el acreedor) manteniendo el mismo préstamo hipotecario, pero con nuevas condiciones: puede ser un tipo de interés más bajo, un cambio de variable a fijo, una reducción de plazo, etc.
En 2025, este mecanismo cobra especial importancia en un contexto de tipos de interés aún altos pero con cierta competencia bancaria.
Principales gastos y comisiones en 2025
Al subrogar, aunque se mantenga el mismo préstamo, hay una serie de costes que tendrás que asumir (o negociar) al cambiar de banco. Aquí los más habituales:
1. Comisión de subrogación
- La comisión que cobra tu banco actual por permitir que te traslades a otra entidad está regulada por ley. Por ejemplo, en 2025 se estima que puede ser ~0,15 % del capital pendiente si la hipoteca tiene menos de 3 años, o incluso 0 % si tiene más de 3 años.
- La normativa establece distintos máximos según la fecha de firma del préstamo.
Es fundamental revisar en la escritura de tu hipoteca cuál es la comisión aplicable en tu caso.
2. Gastos de notaría
- Aunque las cantidades varían, los honorarios del notario para escrituras de subrogación se sitúan habitualmente entre el 0,2 % y el 0,5 % sobre el capital pendiente.
- Estos gastos se deben sumar al coste que asumes por el nuevo contrato con la entidad receptora.
3. Registro de la propiedad
- El nuevo banco debe inscribir la hipoteca a su favor, lo que genera gastos de registro (unos 100 € de media, aunque puede variar).
4. Tasación, gestoría y otros servicios
- Llevar a cabo una subrogación requiere la tasación actualizada de la vivienda si la nueva entidad lo exige.
- Además, los servicios de gestoría o intermediación suelen cobrar entre 200 € y 500 € por gestionar el expediente.
5. Impuestos
- Buena noticia: la operación de subrogación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), según la normativa vigente.
¿Cuánto podrías gastar en total?
Aunque cada caso es distinto, como orientación:
- Si tienes un capital pendiente de 150.000 €, la comisión de subrogación podría ser unos ~225 € (0,15 %).
- A eso añade 0,2 %-0,5 % para notaría → entre 300 € y 750 €.
- Registro + gestoría + tasación podrían sumar ~300-700 €.
En total, un coste entre 600 € y 1.500 € aproximadamente, dependiendo de vivienda, entidad y condiciones exactas.
¿Merece la pena subrogar a pesar del coste?
Sí —pero depende de tu caso. Si la nueva hipoteca te permite reducir lo que pagas al mes o el plazo, el ahorro puede compensar ampliamente estos gastos iniciales.
Además, en 2025 es clave: los bancos están más selectivos y las ofertas son más competitivas, aunque como apuntan algunos medios, también podría elevarse el coste administrativo de la subrogación.
Consejos clave antes de subrogar
- Verifica en tu escritura cuál es la comisión de subrogación aplicable.
- Calcula cuánto te vas a ahorrar con el nuevo banco y en cuánto tiempo recuperarás los gastos.
- Negocia con el banco receptor que asuma parte de los gastos (tasación, gestoría) si su oferta es buena.
- Asegúrate de que no te vinculan excesivamente con productos obligatorios que reduzcan tu ahorro real.
- Compara también la opción de reclamar mejores condiciones en tu banco actual: a veces puede ser más barato que cambiar de entidad.
La subrogación hipotecaria en 2025 sigue siendo una herramienta válida para conseguir mejores condiciones. Pero no la firmes “a ciegas”: analiza con detalle los gastos de notaría, registro, comisión de cambio de banco y otros servicios, y asegúrate de que el ahorro real justifica la operación. En Financial Broker podemos ayudarte, no dudes en contactarnos.
