Dividir una vivienda puede parecer una buena opción cuando se busca rentabilidad, independencia familiar o aprovechar mejor el espacio. Sin embargo, no siempre es tan sencillo como levantar un tabique: hay requisitos legales, técnicos y fiscales que debes conocer antes de hacerlo.
En este artículo te explicamos cuándo se puede dividir una vivienda, qué permisos necesitas y qué pasos seguir en 2025.
¿Qué significa dividir una vivienda? 🏠
Dividir una vivienda consiste en convertir un inmueble en dos (o más) unidades independientes, cada una con su propia entrada, cocina, baño y suministros.
Por ejemplo:
- Un piso grande que se separa en dos apartamentos.
- Una casa unifamiliar que se divide en dos viviendas adosadas o con acceso propio.
El resultado son dos propiedades registrales distintas, cada una con su escritura, referencia catastral y, en muchos casos, su propio contador de luz y agua.
¿Es legal dividir una vivienda? ⚖️
Sí, es posible dividir una vivienda, pero solo si cumples con los requisitos urbanísticos y técnicos que marca tu ayuntamiento y la comunidad autónoma.
No todas las propiedades pueden dividirse: depende de la normativa municipal, del tipo de edificación y del tamaño mínimo exigido por el planeamiento urbano.
Algunas condiciones habituales:
- Cada vivienda debe tener una superficie mínima útil (por ejemplo, 38-45 m² según la ciudad).
- Deben contar con acceso independiente y ventilación natural.
- Es obligatorio que cumplan con la normativa de habitabilidad, seguridad y eficiencia energética.
- En comunidades de vecinos, se necesita aprobación de la comunidad y modificación de la escritura de división horizontal.
Pasos para dividir una vivienda en 2025🧾
Si tu inmueble cumple los requisitos, estos son los pasos principales:
- Solicitar un informe de viabilidad urbanística
Antes de iniciar cualquier obra, pide en el ayuntamiento un informe para confirmar que la división es legal en tu zona. - Encargar un proyecto técnico a un arquitecto
El proyecto debe justificar que la nueva distribución cumple con las condiciones de habitabilidad, accesos y ventilación. - Pedir la licencia de obra
Con el proyecto aprobado, solicita la licencia de obra mayor o menor según el tipo de intervención. - Realizar las obras y obtener el certificado final de obra
Una vez finalizada la reforma, el arquitecto certifica que todo se ha ejecutado conforme al proyecto. - Inscribir la división en el Registro de la Propiedad
Se redacta una nueva escritura con la división horizontal y se inscriben las dos nuevas fincas en el registro y en Catastro.
Costes aproximados de dividir una vivienda💰
Los gastos pueden variar según el tamaño, la ciudad y la complejidad del proceso, pero orientativamente:
| Concepto | Coste estimado |
|---|---|
| Proyecto técnico y dirección de obra | 1.500 € – 3.000 € |
| Licencias y tasas municipales | 500 € – 1.500 € |
| Obras y acondicionamiento | 10.000 € – 25.000 € |
| Notaría, registro y gestoría | 600 € – 1.000 € |
| Actualización catastral | 60 € – 150 € |
En total, dividir una vivienda puede costar entre 12.000 € y 30.000 €, dependiendo del caso.
Implicaciones fiscales🧠
La división de una vivienda tiene consecuencias fiscales:
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): se paga por la nueva escritura de división horizontal.
- Plusvalía municipal: puede generarse si se produce un cambio de valor catastral.
- IBI: tras la división, cada vivienda tendrá su propio recibo.
Conviene consultar con un asesor fiscal o notario antes de proceder para evitar sorpresas.
Riesgos y problemas habituales ⚠️
- El ayuntamiento puede denegar la licencia si no se cumplen los metros mínimos o las condiciones de acceso.
- En comunidades de vecinos, puede haber oposición por temas de ruidos, accesos o suministros.
- En algunos casos, los costes de adecuación de instalaciones (agua, luz, gas) son elevados.
Por eso, siempre es recomendable contar con asesoramiento técnico y jurídico profesional desde el inicio.
Conclusión ✅
Sí, dividir una vivienda es posible, pero no en todos los casos.
Cumplir los requisitos legales, obtener las licencias necesarias y realizar una correcta inscripción registral es clave para evitar sanciones y garantizar que las nuevas viviendas sean totalmente legales.
Si estás pensando en dividir tu propiedad, consulta primero con un arquitecto y con un asesor inmobiliario especializado. Una buena planificación puede ahorrarte tiempo, dinero y muchos problemas.
